住宅ローン減税の計算や返済方法

返済方法によってメリット、デメリットがありますので特徴を掴んで返済方法を選びましょう

・元利均等返済（がんりきんとうへんさい）と元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）

元利均等返済とは、元金と利息を合わせた毎回の返済額が同じになるように返済していく方式で、 元金均等返済とは、返済回数で借り入れ元金を割り、それに、残高に対する利息を上乗せして返済する方法となります。

・無理な返済は避けたい人は元利金等返済

毎回の返済額が同じなので最初から長期までの安定した返済計画をたてれます。　元金均等返済になると初期の支払い負担が大きくなるため家計が圧迫されることにもなりかねません。 また、繰越返済などでおこない元金をへらしていけば元金均等返済のように支払利息を軽くすることも可能です。

・とにかく元金を減らして利息分をカットしたい人は元金均等返済

こちらはとにかく元金を均等に返済していくため最終的な総支払額が少なくてすみます。　借入の元金をどんどん減らすため元金に対する利息分が軽減されていく仕組みです。 デメリットといえば返済初期の負担が大きくなってしまうことです。

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ボーナス返済のメリット・デメリット

「ボーナス併用返済」「ボーナス時加算」とも呼ばれボーナス時期に増額返済することで、 返済期間を短縮し総支払額を軽減させることが可能です。 しかし、その一方で不景気などによってもらえるボーナスが減ったりすることは往々にしてよくあることですので ボーナス時の加算返済に頼りすぎるのはとても注意が必要です。
ボーナス併用返済をしよう！　とお考えの方は、たとえボーナスが入らなくても大丈夫な範囲の返済額に設定しておくことで、 総支払額を下げるというボーナス返済のメリットを生かせるでしょう。

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返済期間の決め方

何十年単位での返済期間どう違うのかと申し上げますと、 一番わかりやすい部分は最終的な総支払額が変わってくる！というところです。　
20年ローンと35年ローンでは一般的に利息が100万円以上もかわります。 では、20年ローンの方がいいというものでもありません。期間が短いと借入金額を短期間で返すわけですから、月々の支払額が多くなり日々の生活が圧迫されることになりかねません。 無理のない返済というのは良くきく言葉ですがまさにそのとおりで、住宅ローンは長いおつきあいなのですから。
第一に考えるべきところは、「返済総額」よりも「充実した日々のための生活プラン」ではないでしょうか？ 毎月1万円づつ浮けばたまに少しくらい贅沢もできますよね。 ちなみに一般的な返済期間の理想は定年を迎えるまでといわれています。 ですが、期間が短いほど借入可能額も少なくなってしまいますので、定年+数年という形になる場合が多いでしょう。 この場合、出来るだけ繰上げ返済などで返済を早めて定年後までローンが残らないようにする必要があります。

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繰上返済、まめに行う？まとめて行う？

繰上げ返済で元金を減らし、返済期間＆返済総額（利息負担）を減らそうということですが、 こまめに繰り上げたほうがいいのか？　はたまた余裕があるときにまとめて一気に行うと効果的なのか？ 基本的には定年後まで残ってしまうローン分を繰り上げ返済で返してしまいたいところです。

結論から言いますと。【繰り上げ返済で返せるときに返してしまうのがベスト】です。

まず、第一に住宅ローンには元金に対して"利息"というものがつきます。 そして、第二に繰り上げ返済で返済した分は元金にあてられるということです。
住宅ローンの総利息負担額は一般的に何百万円にもおよび、 これは元金、返済期間を減らすことにより軽減することが出来ます。 繰上げ返済は無理がないと思えば早めに行い、元金をできるだけ早期に減らしてしまうとよいでしょう。

複数のローンを組まれている方へ

上記の「元金を出来るだけ早期に減らしてしまう」という方法は複数ローンの場合にもあてはまります。
借入されている金利やパターンによっても変わってきますが、高金利の方を優先的に繰り上げ返済で返してしまいたい思いをぐっと抑え、一度ご自身のローンパターンでシミュレーションされてみることをオススメいたします。
例えば400万円を繰り上げ返済に充てようとお考えの場合、ローンAへ150万、ローンBへ250万という形で 早期の繰上げ返済で元金を減らすと、利息軽減効果をより効果的に受けることができるでしょう。 （いろいろなパターンがございますので、上記を参考にしてご自身のパターンで計算または相談されてみることをオススメします）

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住宅ローン控除

住宅ローン控除を受けるには一定の条件が必要ですが、控除してもらうことで一定の所得税が還付される制度ですので、 確定申告や年末調整をがんばって申告するようにしましょう。 平成21年〜平成25年に入居された方の「控除率」は基本的に1.0％となっています。（条件によっては1.2％の場合もあります） ※これらは税制改正などによって変更する可能性がありますので注意してください。住宅ローン減税などともよばれています。　なんかエコカー減税みたいな響きですね。 ちなみに正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。　では簡単に住宅ローンの減税計算をしてみましょう。

控除額（減税計算）は
年末の住宅ローンの残高　X　1.0％（控除率）

という計算式なっていますので、残高2000万円だとだいたい20万円ほどの控除額になります。

こうみると住宅ローンの減税計算ってそれほど難しいものではなさそうですよね。

年末に金融機関から「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」という書類が送られてきますので これで年末残高を確認できます。大切に保管しておきましょう。
確定申告のために書類がいろいろ必要になりますので、準備しておきましょう。 土地などの登記事項証明書、家屋の登記事項証明書、住宅入金特別控除額の計算明細書、 源泉徴収票、住民票の写し、住宅取得資金に係る借入金の年末残高高等証明書　などが必要となります。

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